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房地產(chǎn)業(yè)是指：以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)還可進(jìn)一步分為住宅地產(chǎn)商、商業(yè)地產(chǎn)商以及園區(qū)地產(chǎn)商，其中住宅地產(chǎn)占比約74%，是主力軍。

房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)判斷

商品住宅開發(fā)經(jīng)過(guò)近二十多年的高速發(fā)展，已成為年銷售規(guī)模十萬(wàn)億元、影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。從大周期的角度觀察，已邁入了成熟期，市場(chǎng)容量雖大、未來(lái)仍有發(fā)展空間，但由于基數(shù)也大，因此長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力并不足。

1. 商品住宅銷售額增速呈回落趨勢(shì)，由于基數(shù)高，未來(lái)增長(zhǎng)潛力不足，進(jìn)入低速增長(zhǎng)新階段。

2. 中國(guó)人口出生高峰期已過(guò)，呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，短期難以顯著回升。

2、區(qū)域增長(zhǎng)極效應(yīng)凸顯的資源紅利：區(qū)域聚集效應(yīng)和資源虹吸效應(yīng)將進(jìn)一步體現(xiàn)。

未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將從“一線城市、二線城市、三四線城市”城市層級(jí)劃分的方式轉(zhuǎn)變?yōu)?/span>“京津冀城市群、長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、長(zhǎng)江中游城市群、成渝城市群”等區(qū)域增長(zhǎng)極劃分方式，增長(zhǎng)極內(nèi)的一線、二線、三四線乃至于廣袤農(nóng)村地區(qū)，都將隨著資源要素的不斷聚集，迎來(lái)不同程度和不同模式的增長(zhǎng)。

3、租賃用地入市改變地產(chǎn)格局

今年“租售并舉”長(zhǎng)效制度出臺(tái)不僅體現(xiàn)在政策密集出臺(tái)，更實(shí)打?qū)嵉捏w現(xiàn)在“只租不售”用地的轉(zhuǎn)讓。上海市只租不售用地供給面積在2017年以來(lái)已經(jīng)接近100萬(wàn)平米，占上海市住宅類用地成交面積的19%。

4、成熟期，行業(yè)集中度提升帶來(lái)的規(guī)模紅利

市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步向行業(yè)龍頭企業(yè)集中：2012年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，而2017年集中度的提升速度明顯加快。